自從2017年中山出了限購政策以後，樓市就漸漸掀起了一股公寓熱。
有人認為，公寓是開發商應對中山限購令的一道小口子，因為投資者們可以不限購、不限貸，不受政策的影響；也有人認為，公寓帶給了80、90後一個突圍買房的機會，畢竟公寓的總價比住宅便宜。
根據樂居編輯的不完全統計，2017年中山推出的公寓至少16個，其中，新盤就包括了越秀星匯品峰天寰、碧桂園柏坦尼雅、半島一號和富元中潤廣場等。看這勢頭，地產老大們是盯上了公寓這個市場。
無風不起浪，公寓確實有它獨特的優勢，比如↓↓↓
- 面積小，總價低。就拿南區某在售公寓為例，目前該樓盤的均價為15000元/平米，入手28平米的套房總價僅42萬，就算不能一次付清，月供的壓力也比較小；
- 部分公寓因不屬於住宅性質，不受中山樓市政策的影響，可以不限購、不限貸，一方面為投資者們另闢蹊徑，另一方面對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率；
- 部分公寓不僅能自住，還能註冊公司，適合初創型企業作辦公用途，也說不定買了公寓的你哪天在自家地盤上創業了；
- 公寓增值設施較多，如公寓一般附贈精裝修，隨時拎包入住；此外，公寓很多采用酒店式管理，物業管理規範到位；
- 出租容易，無論是小兩口還是單身白領，公寓均更受青睞；
- ……
雖然公寓的利好槓槓滴，但它真的是小一點的住宅升級版嗎？
其實，造成兩者差異的根本原因在於它們的土地用途，也就是開發商拿到地前土地最初的規劃。
平時所說的住宅（如洋房、別墅等）屬於居住用地。
而中山的公寓大多數屬於商業、旅遊、娛樂用地，傳說中的“ 商改住 ”指的就是這種類型，也就是將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。可以說，中山的一些公寓之所以標榜自己能逃脫限購令的如來神掌，就是它們本身是屬於商業用途性質。
值得注意的是，中山並不是所有的公寓都屬於商業性質，也有少數屬於居住用地的公寓，如藍鑽寓見就屬於住宅性質的公寓，屬於限購產品。（而在本文中，我們暫且不考慮這種特殊情況）
公寓和住宅都可以用來住人，但土地用途不一樣，法律對它們的定性也不同，帶來的差別可就大了！
最明顯的差異莫過於它們的產權年限。一般來講，住宅有70年產權，而公寓僅40年產權（有特殊50年限，甚至70年）。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
小編不禁有點擔心，40年產權的公寓到期該咋辦？40年之後，年老力衰的我們會不會被逐出家門，面臨再次買房的危機呢？
要知道，住宅是剛需，《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
至於公寓，也能像住宅這麼愉快地續期嗎？又或者，根本沒有討價還價的餘地，40年前買的公寓會被無情收回呢？
就此，南區某公寓銷售稱，目前國家有年限續約機制，繳少量稅費就可以解決問題，大膽的說公寓在未來都是往永久產權的方向上靠攏的。
不過，小編諮詢相關律師表示，產權問題一直備受爭議，商業用地的續期問題仍舊是現行法律的下的一個空白地。《物權法》只是規定住宅用地到期後自動續期，而商業用地目前沒有自動續期的法律，就連官方的說法也沒有。
公寓另一個被人詬病的地方在於它的高首付—— 公寓要給五成首付！五成！而首套住宅僅需要給三成首付。所以有一種論調，就是能供得起一套公寓，不如直接供一套住宅。這是真的嗎？小編給大家算算數。
以東區某在售公寓為例，目前該樓盤的毛坯均價為14000元/平米，入手44平米戶型總價為61.6萬元，而首付要支付30萬元左右。而30萬以三成首付的價格計算可以撬動總價為100萬的住宅。
100萬能在中山買到什麼房子呢？按照樂居樓盤庫提供的區域價格數據，100萬能在均價約18048元/平米的東區買到55平米左右的小戶型（根據小編對樓市的了解，目前東區似乎是沒有這種小戶型住宅滴~），在均價為約9163元/平米的神灣鎮買到110平米左右的洋房……
想以同樣的首付在中山供一套住宅，恐怕可選的只有小戶型或者泛城區的一些洋房，蘿蔔青菜各有所愛，據樂居編輯了解，目前購買公寓的人還是以投資居多。當然，還有部分因為對洋房沒了指望而被迫購買公寓的年輕人。
關於公寓還有一種很流行的說法——公寓的總價少，月供比較輕鬆。但是，請大家注意，住宅房貸最長30年，公寓最多只能貸10年。貸款時間縮短了三分之二，我們還能輕輕鬆鬆的供房嗎？
同樣是以東區某公寓為例，毛坯均價為14000元/平米，入手44平米戶型總價為61.6萬元，月供為3325.85元，具體貸款數據如下↓
而如果以同樣的價格，同樣最長按揭年數計算，入手一套100平米的住宅，按揭30年月供就要達到5496.89元，具體數據如下↓
也就是說，只需要以住宅60%的月供就能夠的上一套公寓，並且供房時間不長。這確實給經濟實力不夠強悍的年輕人一次輕鬆購房的好機會。
公寓也同時吸引了一批投資客，尤其是被中山限購令捆住的投資客。針對這批土豪，有一種鼓吹公寓投資的說法是：把公寓租出去，讓租金抵月供。
不過，小編目前找到的數據是—— 租金跟不上月供！
根據中山住房與城鄉建設局發布《2017年中山市房屋租金參考價》，中山東區利和國際公館的租金價最高，達到44元/平米/月，其次是石岐區的公寓如蓮興大廈、逢源公寓等項目約30元/平米/月。
就算以最高的租金44元/平米/月計算，44平米的公寓租金也僅有1936元，對比3325元的月供相差了好一大截。在這點份上，我們也只能期待中山能在粵港澳大灣區好好地發光發熱，帶動房租增長了！
在這個問題上，南區某公寓銷售提出了另一種看法，五十萬首付可以買一套小三房的住宅，也可以買3套18平米的公寓，在收租收益方面是遠遠大於住宅的。
BTW，公寓的商業屬性可別忘了！不同於住宅的是，賣公寓的時候要交非常繁重的稅費！賣方要承擔營業稅、個人所得稅、土地增值稅，而買房要承擔契稅、印花稅、交易費……這樣算下來，在交易環節上就有點打折扣了！此外，同樣區位的公寓與住宅，一般公寓的升值潛力不如住宅。
看到這裡，很多朋友大概已經了解到公寓之所以能夠有那麼多的政策利好，就是因為它本身屬於商業用地，才能把針對居住用地的各類限購政策規避掉。可以說，目前的公寓是開發商的另闢蹊徑。
值得注意的是，東莞在去年10月份已經命令禁止了這種“商改住”形式 ↓
商業、辦公類建築（不包括酒店）平面佈局不得採用住宅套型式設計，不得設置廚房，確需設置套內帶獨立衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建築面積不得小於250平方米。
東莞已經打響了第一槍，那麼中山的公寓又多久呢？
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