粵港澳大灣區將猛增4000萬人口，房價未來還會漲！

粵港澳大灣區將猛增4000萬人口，房價未來還會漲！

2018-01-11 

全球60%的經濟總量都集中在入海口地區，灣區經濟已成為當今世界發展的重要形態。而我國大陸海岸線約1.8萬公里，自北向南主要有渤海灣、膠州灣、杭州灣、粵港澳大灣區、北部灣等。

在我國所有的灣區中，粵港澳大灣區最有條件建設“灣區經濟”，最有可能成為中國第一灣區，成為與三大世界級灣區舊金山灣區、東京灣區和紐約灣區並肩的國際一流灣區和世界級城市群。

2017年12月底，《2017年度珠三角競爭力報告——大灣區》發布。數據顯示，2017年，粵港澳大灣區經濟總量已超過舊金山灣區，接近紐約灣區水平。在區域對外貿易、利用外資總額、港口集裝箱年吞吐量等方面都非常具有競爭力。

其中，區域港口集裝箱吞吐量是世界三大灣區總和的4.5倍，並且灣區總體經濟增速保持在7%以上！

2017年12月25日，英國經濟與商業研究中心發布的報告預測，2032年城市人口占世界總人口比例將從目前的55%上升到61%。全世界最為顯著的城市化案例之一將是中國的粵港澳大灣區。

粵港澳大灣區，目前總人口已經高達6800萬。據預測，粵港澳大灣區的總人口有望在2032年達到9000萬之多，而該地區的經濟生產總值將是現在的三倍。如今，大灣區各個城市都在或明或暗的吸納人才。

資本將自由流動

加速深圳最強發展潛力轉為最強發展動力

在粵港澳大灣區的十一個城市中，作為商貿之都的廣州、科創之都的深圳和國際金融中心的香港是最耀眼的三個城市。

這三座超級城市對就業者、投資者、企業家都產生著無可比擬的吸引力，粵港澳大灣區的建設勢必將圍繞它們展開佈局。正由於這三座城市在粵港澳大灣區中擁有舉足輕重的地位，它們自然將獲得更多的政策紅利的加持，從而有望實現更好的發展。

特別是科技創新程度足以媲美國矽谷的深圳，擁有高達9%的年均GDP增長率，它以創新為核心驅動力，以科技和金融作為兩大發展引擎，正形成強大的綜合實力，經濟發展蒸蒸日上。

目前，深圳GDP超過廣州已經實現，超過GDP增長率為1.9%的香港就在眼前。可以說，在粵港澳大灣區乃至全國的城市中，深圳最具備走向世界，達到如同東京、倫敦、紐約等國際大都市一樣高度的發展實力。

2017年，Sanford C. Bernstein & Co.亞太策略總監Michael Parker在一項分析中預計，2018年深圳GDP將躍升至3500億美元，超越香港的3450億美元。然而隨著近期人民幣匯率的走高，幾乎已經可以確定深圳的GDP在2017年度就已經超過了香港！

東方財富Choice數據顯示，香港2017年前三季度GDP總量為18598.49億港元，合計人民幣15452.3845億元。

香港特區政府曾表示，將2017年全年GDP增​​長預期調整至3.7%，而2016年香港GDP總量為24255.53億港元，若按增長預期計算，2017年香港GDP總量將在去年基礎上增加897.45億港元，即25152.98億港元，約合人民幣20910.28億元。

據深圳統計局網站10月29日公佈的1-3季度經濟運行數據顯示，前三季度全市GDP總量15408.62億元（含深汕特別合作區），相比香港前三季度GDP總量，僅少43.76億元。

但從歷年數據來看，深圳第四季度往往表現最強勁。今年深圳GDP預期增長8.5%左右，據此計算，今年全市GDP總量將在2016年基礎上增加約1706.68億元，即為21785.26億元。

雖然第四季度GDP數據還沒出來，但是按照預期增長速度和往年的數據表現，預計2017年深圳GDP總量約21785.26億元，而香港為20910.28億元，比深圳少了足足874.98億元。隨著而粵港澳大灣區時代的到來，將加速、加碼深圳的經濟發展速度。

從制度上來講，粵港澳大灣區之內同時存在“兩種制度”、“三個關稅區”、“三個法律體系”，存在跨區、跨境帶來的體制機制問題。比如現時規定港人在內地工作超過183天須繳付內地個人所得稅。

為推動粵港澳大灣區發展，深港兩地將深化合作，在深港兩地政府有形之手的推動下，便利香港居民在深圳發展的政策措施必將加快出現，港人在深圳就業、創業、營商等方面將具備更多便利，這將使得更多的港人在深圳學習、就業、創業、營商、生活以至養老。

對於深圳來說，將可以藉助香港的成熟經驗、香港的人才更好更快地建設和發展城市。

從交通上看，粵港澳大灣區時代的到來，讓城市群互聯互通，加快珠三角進入一小時生活圈，讓突破行政壁壘的人流、物流、資金流和信息流等生產要素在粵港澳大灣區高度發達的綜合交通體系中高速自由流動。

深圳憑藉全國數一數二的城市人口吸引力，將隨著與東莞、惠州往來的城際軌道的通車，使得莞惠兩地的生產要素向深圳集中；同時，隨著未來深中通道的開通，串聯起珠江東西兩岸，使得珠江東岸更多的生產要素直接向深圳匯聚。

另外，還將隨著廣深港高鐵的通車，使得尋求新的發展機遇的香港的生產要素向深圳聚攏。

深圳發展前景可觀

深圳物業擁有巨大的升值空間

未來深圳發展前景可觀，那麼將在深圳的物業上如何體現呢？

從經濟特點和經濟體量看，位於粵港澳大灣區的深圳和舊金山灣區的矽谷十分相似。比如，舊金山擁有UBER、Facebook、特斯拉等人們耳熟能詳的科技企業，深圳則擁有騰訊、華為、大疆科技等優秀企業。

而從整體來看，深圳的企業密度和產值數量與美國矽谷也是旗鼓相當。

而根據第一太平戴維斯華南區高級董事吳睿在2017中國深商大會“聚焦大灣區，菁英潮時代”論壇上提出的觀點：三大灣區第三產業的GDP佔比超過80 %，但深圳只有62%，未來還有接近20%的空間。第三產業未來有長足的發展空間，與房地產的發展密切相關。

如果以成熟灣區——舊金山灣區的矽谷現在的物業價值為標準，從長遠的發展來看，深圳的物業還存在巨大的升值空間！

另一方面，從區域看，深圳與香港僅隔一座橋的距離，但按今年11月份的數據，香港房價每平米約10.8萬元，深圳的房價依然保持在每平米5.4萬左右。

在粵港澳大灣區戰略實施後，資本將在深港兩地自由流動，深圳在加速與香港同城化的過程中，城市內的物業將會迎來新一輪上漲。